話說新年后的樓市飆漲愁慘了一大批要買房換房乃至賣方的小伙伴。杭州貸款公司小編朋友圈內關于房子的評論不絕于耳，各種奇葩奇坑也隨之接連不斷……杭州貸款公司小編今日共享一篇當事者的深度體驗文，借用作者的話說，“每一套房子的成交，都是緣分。有利地勢，有利地勢，人和，盡力和機緣，差了哪個都不成。”

　　開春，用中介們的話說，房價瘋了，瘋長的房子主要會集在一線城市學區房。杭州貸款公司小編周圍朋友們關于房子的評論越來越多，時不時聽到各種費事有大有小的事例：

　　有朋友說朋友的親屬，賣房再買房，自己買家給的首付款，除了解典當的部分，被鏈家用作資金監管了，要三個月才拿到，導致看上的房子沒錢付首付，但協議是自己簽的，也沒方法，房價一天一個姿態，心焦如焚，這是血淚閱歷。

　　還有一種是煩惱，比方朋友帶小孩，想小換大，看上一個房子，150平，但每平米比同戶型貴5000，由于格式和裝飾好一些，裝飾據說是豪華裝飾，能夠拎包入住，這關于帶著孩子的人家肯定是比較大的引誘，并且據說有人在排隊等，房主不議價。

　　朋友就心動了，問我這個房子貴的部分終究值不值，也就是說裝飾和格式終究值不值多出來的70萬，很糾結。

　　杭州貸款公司小編上一年換房折騰到現在，還算有些閱歷，所以想寫出來和朋友們共享一下。

　　先說明，樸實的個人閱歷，閱歷閱歷總結，首要只針對北京二手房，其次紛歧定很專業，并且每個人，每個房子，每個中介的狀況都不相同，我和我朋友的閱歷或許僅僅個案，紛歧定是普遍閱歷，遇到詳細問題，仍是要詳細問題詳細分析。

　　先說大布景。

　　首要是換房的難度。一般來說，你拿著首付款買個200萬3 00萬的小房子，操作難度相對比較低。600萬以上的學區房生意難度會比較大，由于這個價位的房子很難遇到首付就是全款的客戶，假如遇到，那就是中介嘴里的優質客戶，他們一般底氣比較足，簡單和你大砍價；第二種人最多，是賣了自己郊區，或許非學區的房子來換學區房。這種單子一般會導致連環單，由于你的客戶要找到一個接他房子的客戶，你要把房子賣給你的客戶，你需求拿著你的客戶付給你的首付款去買更貴的房子，而你看上的房子的房主一般也是有換房需求……所以這個單子會變得反常復雜。一損俱損。七八家連成一個單子也不奇怪。

　　二手房生意一般包含幾個硬性環節：簽定金合同；資質審閱（房子是否有典當，是否有戶口，是否存在夫妻聯系膠葛）；解典當（有時無）；房子評價；借款；發放借款；交稅；過戶。

　　每一個環節都是需求必定工作日的，并且一環扣一環，無法平行作業，中心遇到十一，新年這種大假日，生意時刻還要延伸。再加上北京限購，還涉及到一套房二套房納稅問題，十分復雜。

　　所以，假定你是借款或許換房客戶，從開端看到過戶結束半年是正常的。這期間連環單不出差錯，或房價平穩，危險就低；假如房價瘋漲，危險就高，比方你敢先賣房再買房嗎？

　　可是反過來，你想先定再賣，你的壓力也是相同，我知道有人吃過虧，和人簽約后著急賣自己的房子，導致吃了虧，怎樣防止，咱們下文說。

　　再說中介。許多人可能對中介有誤解，以為中介是靠提成吃飯，你房子賣的快，中介提成果高?？墒怯袀€中介是這么告訴我的，“寧可掙今日的5000，不掙明日的10000。”許多人看房時分熱血沸騰，回去過了夜，主意就徹底變了。

　　中介靠的是速度和走量，所以中介一般來說會盡可能在你看房有好感，熱血上頭的時分，制作氣氛必定要讓你把房子定下來，由于他們要功率和速度，可是你簽完了很可能發現合同是坑，或許房子實踐沒那么好。

　　好了，正事，開端寫坑和留意事項，由所以換房，先說賣房的工作。

　　1、必定要備新手機號。

　　我上一年換房時閱歷不夠，給中介留了手機號。成果你們應該能想到，感覺全北京城的中介都知道我電話了，賣房時每天打擾電話不下十個，有鏈家我愛。所以必定要備個新手機號，為了以防假如仍是改個姓，有朋友主張老公老婆彼此換個姓。這樣底子上能保住你本來手機號還能用。

　　至于改個姓的實踐效果，我覺得有用，可是詳細也要看狀況，由于中介告訴我過，小區房主的信息他們其實是能搞到的，至于怎樣搞，中介說是能夠花錢從物業那里買，但我無法判別這是揄揚仍是真的。

　　他們搞業主信息一方面是拿房源，另一方面擔任的中介也要確保賣房的不是犯罪分子或許犯罪嫌疑人，終究他們促進生意后，也不想出事，賣家來投訴。

　　有朋友說備個微信號，由于中介都要加微信，我覺得也有道理，但微信終究有驗證和屏蔽機制，所以最重要的仍是新手機號。

　　2、讓中介帶人看自己房時，留意話術和心思博弈賣房時我見過各式各樣的中介：有各種雜亂無章不知道是誰的中介，最可怕的一種是說是帶客戶來看，成果自己是哪個中介也說不清楚，那個客戶各種答非所問。這兩個哥們是什么人，我都不知道。哥們要是來套房源，也還好，要是來踩點……細思極恐；也有一些小中介，上來敲門，說有個客戶在鏈家看了你的房子，他們手續費高，咱們低，想經過咱們買，你能不能開門給我房源信息，我給她了，過了三個月都沒見到客戶來。

　　我比較實誠，有人說是來看房子，我就讓過來看，成果幾個月的周六日，我的日子都被嚴重影響了，一起過來看房子的人我對人還特別熱情，什么都聊，后來我反思過，你必須要承受這個世界上，有些人是很賤的，你對他好，他覺得你好欺壓或許你有什么不可告人的意圖，多拿拿架子，紛歧定有害處。

　　我看過一套花園洋房，比他人貴80萬，仍是很快就賣掉了。中介總結的原因有兩個：

　　第一，那個房子的確稀缺，戶型樓層沒的說，不臨街不把邊。

　　第二，老太太戰略很好，每周只有固守時刻能夠看房，看房時不說話，特別牛逼的姿態。成果就造成了看他房子的客戶都是在一個時刻去，扎堆搶看，她又一副不著急賣的姿態，氣氛十分嚴重。

　　除了制作嚴重氣氛外，自己的信息不能隨意透露，比方要是讓他人知道你現已簽了買房協議，著急賣房，那你肯定是吃虧的那一方。

　　3、對房價有合理預期，不要太信任中介給你的價格我朋友，開端沒打算賣房，后來有一次中介給他信息，說哥，你的房子現在均價7萬了，他一算自己的老寒酸87平，能賣640，很快樂，就想賣掉算了。

　　然后和中介簽了個獨家，很快中介開端組團來看房子，可是每個人說法都是相同的，你這房子面積大，580好賣。我朋友一會兒蒙了?？墒遣煌?80這個說法。

　　接著的兩個星期房子底子無人問津，我朋友把獨家退了，所有的中介都掛上，客戶漸漸多了。

　　后來有人和他談，說600賣不賣，我朋友的媽媽說不是能賣640嗎？600不賣！

　　回頭想，中介這是有一套話術系統的，先給你一個高價格預期，忽悠你賣房子，等你掛了，然后每個人來再對你進行腦筋轟炸，下降你的心思預期。

　　假如你仍是死扛著，在他們看來就歸于應該曬你一段時刻，先不給你帶客戶，或許拿你的房子做襯托（這個看房篇再說），實踐意圖是賣其他一套房子，總歸，你自己心思堅決最重要，多看看鏈家網上的成交記載（這個仍是能夠參閱的），多看看小區競爭對手的房子走勢，結合自己需求定個價格和周期。也要抗住中介所謂獨家代理的懇求。

　　關于怎樣判別自己房子的走勢，除了大環境外，一般來說，小區的同面積的房子有兩種：一種是特別廉價可是有硬傷的，這種一般標價低，賣不動，反過來厭煩的是看房子的人會拿這個房子和你說事兒，和你砍價；一種是戶型最好，標價也最高，或許戶主不誠意賣，用來拉高小區房價價格和買家預期的（我不知道你暈沒暈），一般人的房子應該是介于二者之間，所以怎樣定價和評價，雖然是商場的反映，但這種多少能夠作為你的參閱根據，不至于被中介忽悠的賣廉價了。也不至于標的高了欠好賣。

　　4、要留意周期！

　　前面說過，中介是尋求快速成交的，快速成交的催化劑之一是對生意雙方進行價格忽悠；催化劑之二是合同條款。

　　仍是我那個房子聲稱賣640的朋友。折騰了幾個月后，總算有一天以605的價格簽了，由于對方也是換房，并且房子還沒賣，所以成交周期談了六個月?？墒俏遗笥涯弥彿亢贤ベI房時，遇到了費事。

　　費事在于，這個單子周期是六個月，拿出去買房的時分，底子沒人和你談，由于他人也是換房，你的周期6個月就意味著他人換房的周期可能要往一年上走。并且六個月太綿長，在房價不穩定的時分是什么都可能發生的。所以關于換房來說，在房價不穩守時，周期遠比你多賣幾萬塊錢要重要！

　　5、留意合同條款對買家的束縛

　　接著4的事例。那個朋友和他人談不下來的原因是（這兒要感謝對方的中介仍是比較擔任的，所以中介有時分仍是要看人），我朋友由于沒閱歷，簽的定金合同對自己十分晦氣，整個生意過程除了20萬定金，沒有任何時刻節點，對買家的束縛，比方買家應該什么時分把房子賣掉，什么時分給第一筆款，什么時分結款，只有一個六個月過戶后結款。

　　更可怕的是，他以為是六個月結款是六個月后就能拿到錢，后來才知道，過戶后要等二十個工作日才干拿到尾款，（由所以借款），所以周期實踐上是七個月。

　　這導致我朋友和他的上家談崩了，由于第一，這兒的危險誰都不能確保，對方等所以用20萬套了我朋友的房子6個月，中心隨時可能出其他問題，買方占了廉價，當然不可能修正合同條款，彌補自己的責任和責任，而上家也是要換房，上家怕我朋友出問題影響他，中介也不敢冒險忽悠他們把合同簽了；第二，我朋友那兒假如6個月拿到全款，還來得及，可是7個月才干拿到全款，這個我朋友的上家承受不了。

　　隨后我朋友和中介開端扯皮。對方公司有個和我朋友私交不錯的中介偷偷告訴我朋友，合同肯定是你吃虧了，可是字是你其時自己簽的，誰讓你不想好。

　　至于中介，他們都會察言觀色，比方買家特別在乎自己的權利和責任，而賣家又比較大條，中介在簽訂合同的時分底子不會提示賣家留意自己的權益，由于說多了，可能就談崩了。這也是為什么簽約的時分中介和連珠炮相同逼著你簽字，徹底不給你考慮的機會。

　　比方沒有閱歷的人會以為過戶的時分就能拿到房款，但實踐上關于借款買房來說，房子尾款是銀行發的，一般都要要等過戶后十五到二十個工作日，中介有時分不會提這個事，有時分會成心含糊，比方把工作日換成天，這個別看就差了五六天周期，有時分是要命的。

　　當然，你過后找他們，他們是不會供認的?？隙ㄊ且雷约赫f的是工作日，你沒聽清楚。

　　所以過戶這個綿長的時期內，遇到你的下家，尤其是也是換房的下家，合同必定要寫理解每個時刻節點，他的權利和責任，這樣至少能夠躲避一些危險，或許呈現問題的時分及時止損。

　　說完了賣家，再說買家。

　　6、尋覓價值凹地

　　13年我家里湊的，和自己手里有點小錢，大約100多萬，那時分想買個小房子，有兩個挑選，第一是西城的老寒酸一居；第二是北苑家鄉茉莉園大一居；都是200多全能買下來，但寓居質量有天壤之別。所以我買了北苑家鄉的房子。那時分真的沒想太多，就想寓居環境好點，離奧林匹克公園也近。

　　我上家是要賣他的房子去西城買個老寒酸學區。上家人不錯，生意很順利，僅有的小插曲是上家其時特別著急賣房子，由于他先簽了一套，可是他沒想到我公積金借款和他公積金借款的周期加起來可能會導致他違約，并且生意房子的都是不同中介，彼此中心不通氣兒，所以我的上家特別特別苦楚，好在過戶有驚無險。

　　但假如都找一個中介就保險了嗎？也紛歧定，由于他對你房子狀況太了解了，趕上比較沒良心的中心必定是要么買貴，要么賣低。所以歸根終究仍是自己要把握好這個周期。至于怎樣把握，這是個難題。

　　如上所說，你先賣再買怕房價漲了買不上，先買再賣怕違約，這個只能看你自己的談判技巧，以及怎樣周旋在中介和你的上下家之間，我僅有能給的主張是一起談，盡可能拉近兩頭的簽約時刻，一起多預備幾套計劃。

　　15年我和我上家聊過一次，他的房子漲了50萬仍是80萬，我記不清楚，我的房子漲了20萬，由于有工作要賣房子，算上借款利息，稅，中介費，底子沒賺錢。這就是一個典型的出資失利的事例。

　　后來我和一個朋友談天，他說找到那種價值凹地很重要，比方買一個價格相對較低可是校園有潛力的地方，但這個政策危險自身也比較大。所以終究怎樣找，這是個大論題，我假如說我能給你講理解，那只能闡明我是騙子。

　　我只能說，條件是每個人都要有一個精確而明晰的定位，寓居？出資？改進？學區？盡可能把工作想理解，少受忽悠，躲避危險。

　　其次，有硬傷的房子不要圖廉價，必定要穩重。所謂的硬傷多半是電梯，朝向，通風，臨街等硬件判別目標。房主人品也算軟性目標，由于人品欠好，毀約可能性就大。

　　7、警覺中介帶你看的第一套房

　　我看過許多小區，加上我朋友的一些閱歷，我發現中介帶咱們看的不同小區的第一套房很有考究，我舉個比方：

　　A：戶型好，裝飾極其有檔次，價格相對低一些，但在四樓，沒電梯，臨街。

　　B：裝飾算是有檔次，但西向，戶型也欠好，臥室都是歪著的，要價較高。

　?。茫簯粜筒诲e，裝飾一般，但勉強能夠拎包住，價格比較廉價，但臨兩個街（角落）。

　?。模簯粜筒诲e，臨街，裝飾不錯，但老氣，價格很高。

　　幾個房子都有個共同點，必定有特別招引你的地方，可是鎮定后想想，必定有硬傷，房主必定不太好談價格?？倸w，房子相對雞肋一點，不太簡單賣掉。

　　后來有個中介私下告訴我，對這種房子，他們一般不盼望真的能賣掉，可是帶客戶看都是先看，第一假如碰上了呢？第二一般客戶看了這種房子后，對小區底子就承受了，僅僅對房子自身還有定見，之后再推那些相對簡單賣的，就好成交一些。

　　8、警覺看房時的虛偽昌盛

　　我在賣房篇時提過，讓人看房是有技巧的，比方必定不要表現的你特別著急賣，可是反過來也不要讓中介覺得你不誠意賣，這個就是雙方心思博弈了；再比方人看房的時分盡量讓他們自己來看，定死時刻，不到時刻不讓看，過了時刻也不讓看，不論中介揄揚的客戶有多優質，都別信，抗住。這樣一是自己方便，二是客戶一起來看房子會以為這個房子比較搶手。

　　可是反過來，你去看房子的時分，也要抗住。不能否定有的優質房源的確有人搶，但不掃除以下狀況也許多：

　　我去看第七條B房的時分，看著看著有個中介上樓敲門，說房主有個人過來了，要和你談價格簽合同，然后我的中介就表達了我需求盡快把這個房子搶了的意思。

　　這個時分就是中介演雙簧了。仍是那句話，不掃除真的偶然或許房子特別搶手，可是更多狀況下，不要信任中介所謂的一堆人都在排隊等房子。要記住，幾百萬的東西，生意都會很穩重，成交沒那么利索。

　　當然反過來，假如真的有看上的適宜的好房子，也要快點下手，至于怎樣拿捏這個度，我覺得仍是看個人做了多少功課。

　　9、戶口是超級大的坑

　　一般來說一個房子在生意過程中可能呈現的生意硬傷是：典當，房子產權不明晰之類，一般來說只需中介擔任，會把這些問題給你處理，當然你自己要留個心眼，比方要清楚對方有沒有愛人等等一些和房子產權歸屬有關的問題。不過有一個問題中介不會和你說實話，就是戶口。

　　學區房由所以老寒酸，一般賣房的戶口會留在里邊，由于北京沒有戶口遷入到某個集體戶口這個說法，所以一般都是過完戶把戶口遷走。那么問題來了，假如一個人賣了回龍觀買西城的房子，他肯定要遷走戶口，由于要落戶在西城。

　　可是也有這樣的人，尤其是白叟，賣西城的房子為了到昌平買個大房子，他的戶口情愿不情愿遷走，就是兩回事了。

　　再比方女方賣房，說自己情愿遷走戶口，可是她可能有個離婚的老公，戶口也在這個房子里，老公不愿遷走。

　　再比方說就是樸實不遷走戶口厭惡你或許過戶后問你要遷戶口的費用，即使最初他許諾要遷走。

　　再再比方說你上家戶口拿走了，可是房子里還有上上家。

　　不要置疑人道的險峻，這都是實在事例。

　　買房前中介會告訴你，都有合同束縛，違約賠20%房款，不遷走也得遷走，可是中介不會告訴你，這在北京現在是個法令盲區，你買了房子，你能夠把戶口遷入，讓孩子上學，可是法令也沒有權利讓賣家把戶口遷走，僅有的方法是打官司，可是打官司最好的成果也就是對方賠你幾萬的違約金，20%房款的確是寫在合同里，但法院不會支撐那個數額的賠款。

　　這個也都是有實在事例的。

　　假如你房子不賣了，有留傳戶口可能到是不會影響太多，但比及你要賣房的時分，就會遇到你的下家不喜愛買這種房子了，除非你大幅度降價或許騙你下家。

　　戶口膠葛許多，我還參加過一個戶口維權群，但很遺憾，這個問題現在是無解的，只能自己多當心，真遇到了，要么吃虧，要么以流氓對抗流氓。我還研討過怎樣在法令規模答應規模內雇人打擾不愿把戶口從我家房子里遷走的老頭兒。

　　10、留意束縛賣家

　　先講一個事例，一個朋友買了套房，約好周期是六個月，簽生意合一起，賣家的房子滿五僅有，但賣家不知道怎樣回事，這期間扛不住買了套房，所以賣家名下就有了2套房，這個房子就變成了二套房，多了40萬的稅?，F在誰都不想出這個稅，中介這時分當然是不論了，或許說其實也管不了。

　　有人問那讓賣家賠錢不買了行不行？現在的問題是賣家情愿賠10萬，問題在于房子漲了30萬，你說這個帳怎樣算，所以兩頭預備法院見了。

　　這種事終究怎樣根絕和防范，我也不知道，只能說是盡量在合同里把許多條款都寫清楚，盡人事，聽天命。

　　結語：

　　生意二手房里邊的水特別深，沒閱歷的人真的很簡單著道，尤其是房價不穩定的時分，一個不當心可能嗖的一下幾十萬就虧了，壓力很大。

　　整體來說，我的主張就是盡量確保腦筋清醒，多做功課。中介固然喜愛忽悠，但自己滿足強壯的話，許多忽悠是能識破和防止的，此外中介盡量多觸摸一些，從一些細節里調查中介，仍是有一些中介比較擔任，或許兩個人聯系處的還行，對你也比較擔任的。關于中介，心里堤防，面上尊重，聽其言，觀其行，也是一個躲避危險的方法。

　　此外就是多做功課，了解稅律法規，二手房生意流程，生意圈套（比方多看我這種文章），到最后，就是盡人事，聽天命了。借用一個中介的話說，每一套房子的成交，都是緣分。有利地勢，有利地勢，人和，盡力和機緣，差了哪個都不成。